OLG Bremen: Hohe Anforderungen an die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung beim Grundstückverkauf

Mit Urteil vom 21.11.2013 konkretisierte das Oberlandesgericht (OLG) Bremen die Anforderungen, die an die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung beim Verkauf eines Grundstücks zu stellen sind (AZ.:

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Fragt ein Grundstückskäufer erst kurz vor der Auflassung allgemein nach der Richtigkeit der Angaben im Maklerexposé, kann der Antwort der Verkäuferin laut OLG keine Bindungswirkung beigemessen werden, also keine Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden.

Das Gericht sieht auch kein arglistiges Handeln darin, dass die Verkäuferin dem Käufer nicht mitteilt, dass sie das Exposé nicht überprüft hat, wenn sie gegenüber der Maklerin richtige Angaben macht und Letztere dann ungewollt und ohne Wissen der Verkäuferin falsche Angaben im Exposé gemacht hat.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Minderung und Schadenersatz wegen Mangelhaftigkeit eines Gebäudes auf dem von ihr gekauften Grundstück. Die Beklagte beauftragte eine Maklerin mit dem Grundstücksverkauf und machte während der Verkaufsvorbereitung auch zutreffende Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen des Grundstücks. Die Maklerin, die den Verkauf alleine abgewickelt hat, machte bei der Vermarktung im Internet versehentlich eine Falschangabe bei den Flächen. Im Kaufvertrag wurde ein Haftungsausschluss wegen Mängeln der Kaufsache vereinbart.

Als es zur Beurkundung kam, fragten die Kläger die Beklagte nach der Richtigkeit der Angaben im Exposé, welche diese bejahte. Die Beklagte ließ den Klägern später auf Nachfrage ein Gutachten zukommen, welches die Flächen richtig angab. Die Kläger verlangen unter anderem Kaufpreisminderung. Die Klage blieb erfolglos.

Das OLG sieht keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Flächengröße, denn die Beklagte habe keinen Rechtsbindungswillen gehabt. Ob ein solcher vorliege, sei nicht nach dem Verständnis des Empfängers, sondern objektiv zu beurteilen. Hier ging es bei der Nachfrage um die Zahlen im Exposé, nicht die Flächenangaben. Außerdem haben die Kläger ihre Zweifel an der Richtigkeit nicht ausdrücklich geäußert, sodass objektiv weder eine verbindliche Erklärung gewünscht noch abgegeben wurde.

Das Gericht stimmt den Klägern zwar dahingehend zu, dass es sich bei den Flächengrößen um wesentliche Informationen handelt, die von herausragender Bedeutung sind. Allerdings ergibt sich dennoch auch aus den Umständen keine andere Bewertung hinsichtlich der Antwort der Beklagten.

Außerdem, so das Gericht, sei der Gewährleistungsausschluss zu beachten. Zwar können die Vertragsparteien grundsätzlich trotzdem Beschaffenheitsvereinbarungen treffen, allerdings müssen diese dann besonders konkret und deutlich getroffen werden, um einen entsprechenden Bindungswillen anzunehmen.

Wie gezeigt, gibt man unter Umständen sogar rechtsverbindliche Erklärungen ab, ohne sich dessen vollständig bewusst zu sein. Deshalb sollte man insbesondere bei Angaben "in's Blaue hinein" sowie verbindlichen Zusagen vorsichtig sein.

Das Immobilienrecht ist eine komplexe Materie, da die Kenntnis der Vorschriften von einem Laien kaum vorausgesetzt werden kann. In derartigen Fällen wäre es vorteilhaft, einen Rechtsanwalt zur vollumfänglichen Wahrnehmung der Rechte einzuschalten.

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