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Recht/Gesetz

Zur Videoüberwachung bei Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler

Eine Videoüberwachung im Eingangsbereich eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen ist durchaus möglich – aber nur unter strengen Anforderungen. Zur Entscheidung des BGH vom 24.05.2013, V ZR 220/12.

In einer Wohnungseigentumsanlage war 2008 der frisch renovierte Eingangsbereich mittels eines Farbanschlags verschmutzt worden. Die Eigentümergemeinschaft beschloss daraufhin den Einbau einer Videoüberwachung. Die Daten sollten durch ein zertifiziertes Unternehmen ausgelesen werden dürfen, "wenn drei Eigentümer für ein und denselben Vorgang mit Schadensfolge oder mit kriminellen Handlungen bei der Verwaltung oder dem (mit dem Auslesen) beauftragten Unternehmen gemeldet werden". In dem Protokoll wurde weiter noch zum Ausdruck gebracht, dass die Videoüberwachung nur zeitweilig erfolgen sollte. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Die Aufnahmen der Kamera wurden 2010 dazu verwendet, einen Fahrraddiebstahl aufzuklären, für die Ermittlungen bezüglich eines zweiten Diebstahls wurde ebenfalls Videomaterial der Polizei übergeben. Eine Eigentümerin beantragte ebenfalls in 2010, die Videoüberwachung abzubauen. Ihr Antrag wurde von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt, so dass sie Klage erhob. Die Entfernung der Anlage erreichte sie letztendlich nicht, jedoch musste die Anlage stillgelegt werden.

Die Entscheidung des BGH zur Videoüberwachung

Der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass die Eigentümerin keine Entfernung der technischen Einrichtung verlangen konnte. Die Deinstallation sei nicht die einzige Maßnahme, die dem billigem Ermessen bezüglich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Sinne der §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entspreche. Es sei jedoch grundsätzlich zulässig, eine solche Videoüberwachung zu installieren, wenn die dafür notwendigen Voraussetzungen hergestellt werden können. Dies sei auch im entschiedenen Fall grundsätzlich noch möglich.
Zunächst seien jedoch die Anforderungen des § 6 b des Bundesdatenschutzgesetzes zu beachten. Danach dürfen auch öffentlich zugängliche Bereiche wie der Eingangsbereich eines Hauses überwacht werden, wenn öffentliche Straßen und Wege sowie Nachbargrundstücke nicht von der Videoüberwachung erfasst werden. Auch darf benachbartes Sondereigentum, wie etwa Gärten einzelner Eigentümer, nicht aufgenommen werden. Zudem müssen die Interessen der aufgenommenen Personen, also der Bewohner des Hauses sowie deren Besucher, mit dem Interesse der Eigentümergemeinschaft an der Installation der Videoüberwachung abgewogen werden. Letzteres muss konkret und verbindlich festgelegt sowie auf den notwendigen Mindestumfang beschränkt werden. So könne die Videoüberwachung des Eingangsbereiches zur Vermeidung von Straftaten zulässig sein, das gesamte Treppenhaus dürfe jedoch nicht überwacht werden. Auch müssen die Aufnahmen sorgfältig aufbewahrt und nach einer gewissen Zeit gelöscht werden. Zulässig könne es sein, dass nur Strafverfolgungsbehörden auf die Aufnahmen zugreifen dürfen, unzulässig sei es in jedem Fall, wenn jeder Eigentümer das Material einsehen darf. Da eine solche konkrete Regelung fehlte, war die Videoanlage nach Ansicht des BGH bis zur Vereinbarung einer solchen stillzulegen.
Auf diesem Wege konnte die klagende Wohnungseigentümerin erreichen, dass der bestandskräftige Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus 2008 nicht mehr ausgeführt wurde, was normalerweise schwierig ist. Der Bundesgerichtshof begründete dies damit, dass die Videoüberwachung nicht mehr gemäß des gefassten Beschlusses betrieben wurde. Dieser war eine Reaktion auf die Verunreinigung des Eingangsbereiches, zudem kam im Protokoll zum Ausdruck, dass die Anlage nur begrenzte Zeit betrieben werden sollte. Inzwischen sahen die Eigentümer die Kamera allerdings als dauerhafte Einrichtung an und wollten sie gemäß des Protokolls der Eigentümerversammlung von 2010 auch dazu benutzen, die Nutzung verschiedener Wohnungen durch einen "bordellartigen Betrieb" zu verhindern. Es ging somit nicht um Gefahrenabwehr, sondern um die ordnungsgemäße Nutzung des Wohneigentums. Eine solche "schleichende Erweiterung" der Überwachungszwecke musste die Klägerin nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht hinnehmen.
Soweit der Einbau der Videoüberwachung eine bauliche Veränderung darstellt, also das Erscheinungsbild des Gebäudes optisch beeinträchtigt, müssten zudem alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Eine solche optische Beeinträchtigung des Gebäudes wurde jedoch von der klagenden Wohnungseigentümerin nicht geltend gemacht, so dass hierüber nicht zu entscheiden war.
Mit diesem Urteil hat der BGH weitere wichtige Hinweise zur Videoüberwachung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt, dieses Mail in Bezug auf die Videoüberwachung durch die Eigentümergemeinschaft selbst. Bisher war lediglich klar, dass ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum überwachen darf, wenn benachbartes Sondereigentum und öffentliche Flächen nicht erfasst werden (BGH vom 21.10.2011, V ZR 265/10). Auch ist es zulässig, dass ein Sondereigentümer im Eingangsbereich eine Videokamera anbringt, die kurz eine Aufnahme vom Eingangsbereich sendet, wenn seine Klingel gedrückt wird, also als eine Art digitaler Türspion funktioniert (BGH vom 08.04.2011, V ZR 265/10).
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