Vor Eigentumsübergang Miete erhöhen?

Wird eine vermietete Wohnung veräußert, kann der Käufer ermächtigt werden, bereits vor Eigentumsübergang Erklärungen wie ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen abzugeben.

BGH vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13

Vielen ist der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bekannt, der in § 566 BGB geregelt ist. Danach tritt der Käufer beim Kauf eines Gebäudes in die Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein. Maßgeblich ist hierbei der Eigentumsübergang, der erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vollendet ist.

Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und der Eintragung liegen schon im Normalfall Wochen und Monate, bei auftretenden Problemen kann sich die Eintragung sogar um Jahre verzögern. Oft wird daher im Kaufvertrag zusätzlich ein sog. wirtschaftlicher Übergang der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag vereinbart und der Verkäufer verpflichtet, ihm wegen des noch bestehenden Eigentums noch zustehende Mieten an den Erwerber abzutreten. Es ist zusätzlich auch zulässig, dass der Erwerber ermächtigt wird, auch im eigenen Namen gegenüber den Vermieter bereits vor Eigentumsübergang Erklärungen abzugeben, wie der BGH bestätigt hat.
Der Fall mit dem Eigentumsübergang

In dem entschiedenen Fall erfolgte der wirtschaftliche Übergang bereits zum 01.01.2006, die Umschreibung im Grundbuch erfolgte aus nicht weiter mitgeteilten Gründen erst 2010. In der Zwischenzeit erteilte die Erwerberin etliche Nebenkostenabrechnung und übersandte mehrere Mieterhöhungsverlangen, dem die Mieterin jeweils zustimmte.

Als die Mieterin später von der fehlenden Eigentümerstellung der Erwerberin in den Jahren 2006 bis 2010 erfuhr, verlangte sie von dieser die in diesen Jahren gezahlten Mieten von fast EUR 29.000,00 zurück, jedoch ohne Erfolg. Im Kaufvertrag sei zwar keine Abtretung des Mietzinses enthalten, allerdings wurde die Erwerberin ermächtigt, bereits vor Eigentumsübergang die Rechte als Vermieterin im eigenen Namen geltend zu machen. Hierzu gehöre auch das Einziehen der Mieten. Zudem hatten die Kaufvertragsparteien 2012 vorsorglich bereits nochmals die Abtretung der Mieten vereinbart.

Auch gegen die Wirksamkeit der erteilten Nebenkostenabrechnungen hatte der BGH keine Bedenken, da der Vermieter berechtigt sei, diese auch durch einen Dritten erstellen zu lassen. Ebenso habe die Erwerberin zu Abgabe von Mieterhöhungsverlangen ermächtigt werden können. § 566 verbiete nicht, dass Rechte aus dem Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber des Gebäudes übertragen werden. Die Ermächtigung müsse auch nicht offen gelegt, d.h. die Erwerberin musste nicht anlässlich der Mieterhöhungsverlangen mitteilen, dass sie nicht Vermieterin war. Möglicherweise besteht aber die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen analog des für Erklärungen eines Vertreters geltenden § 174 BGB zurückzuweisen, wenn ihm keine Urkunde beigefügt wird, aus dem sich die Ermächtigung ergibt. Dies musste der BGH in diesem Fall nicht entscheiden, da eine Zurückweisung unverzüglich nach Erhalt der Mieterhöhungsverlangen hätte erfolgen müssen, was nicht der Fall gewesen war.

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