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Unwirksamer Zeitmietvertrag kann als Kündigungsausschluss ausgelegt werden

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler berichtet über ein aktuelles Urteil des BGH zu Zeitmietverträgen und Kündigungsverzicht im Fall der Wohnraummiete.

Ein Zeitmietvertrag über eine Wohnung kann gemäß § 575 BGB nur geschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf geltend machen will oder die Räume so umbauen oder auch beseitigen möchte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Dies muss der Vermieter dem Mieter zudem bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, anderenfalls liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit der Frist des § 573 c BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats, gekündigt werden kann.
Eine solche unwirksame Zeitmietvereinbarung kann jedoch unter bestimmten Umständen als beidseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12, ausgeführt hat. In diesem Fall hatten die Parteien 2004 einen Mietvertrag geschlossen, der auf Wunsch des Mieters befristet geschlossen wurde, da dieser die Wohnung lange Zeit nutzen wollte. Der Mietvertrag wurde zunächst auf sieben Jahre geschlossen und dem Mieter danach eine zweimalige Verlängerungsoption von jeweils drei Jahren eingeräumt. Diese Vereinbarung wurde individualvertraglich geschlossen, es handelte sich also nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Die Vermieterin kündigte sodann am 28.02.2011 wegen Eigenbedarfes zum 31.08.2011, später nochmals fristlos. Als der Mieter nicht auszog, erhob sie Räumungsklage, die sie in den beiden unteren Instanzen gewann. Erst der BGH gab dem Mieter Recht. Alle Instanzen waren sich darüber einig, dass der befristete Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 575 BGB unwirksam war. Die unteren Gerichte gingen jedoch davon aus, dass das Mietverhältnis unbefristet war und sodann mit der soeben erwähnten quasi dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden kann. Hierbei war natürlich noch ein Kündigungsgrund zu fordern, wie etwa der behauptete Eigenbedarf.
Der BGH nahm jedoch an, dass durch die Unwirksamkeit des befristeten Mietvertrags eine planwidrige Regelungslücke entstanden ist, die durch eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es musste sich nach seiner Auffassung gefragt werden, was die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der geschlossenen Vereinbarung bekannt gewesen wäre. Sie hätten sich nach seiner Ansicht dann darauf geeinigt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vereinbarten Befristung ausgeschlossen sein sollte. Hierbei war unschädlich, dass ein Kündigungsausschluss nach der Entscheidung des BGH vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur bis zu einer Dauer von vier Jahren erfolgen kann. Denn es handelte sich eben im aktuellen Urteil nicht um solche, sondern um eine individuelle Vereinbarung, die handschriftlich in den Mietvertrag gesetzt worden war. Eine solcher Kündigungsausschluss von letztlich 13 Jahren war auch nicht, wie die Vermieterin vortrug, sittenwidrig im Sinne des § 138 BGB, da sich diese hierauf in einer individuellen Vereinbarung eingelassen hatte.
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