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Recht/Gesetz

Quotenabgeltungsklauseln unwirksam?

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler

Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln bei unrenovierten Wohnungen möglicherweise unwirksam - Beschluss des BGH vom 22.01.2014, VIII ZR 143/06

Es ist schon oft vorgekommen - der BGH fällt eine Entscheidung, mit der er seine bisherige Rechtsprechung ändert, und etliche Klauseln in Mietverträgen sind nicht mehr das Papier wert, auf dem sie gedruckt wurden. Dies könnte in Bezug auf Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter sowie sog. Quotenabgeltungsklauseln bald wieder geschehen, wie einem aktuellen Hinweisbeschluss des BGH zu entnehmen ist.

Gesetz regelt keine Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass der Vermieter das Mietobjekt instandhalten und somit auch die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Soll dies der Mieter machen, muss eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Hierbei war es bisher auch üblich und zulässig, sog. Quotenabgeltungsklauseln zu vereinbaren, bei der der Mieter einen bestimmten Betrag zahlen muss, wenn Schönheitsreparaturen bei Auszug noch nicht fällig sind, er aber einen Teil des Intervalls bereits abgewohnt hat. Dies war nach dem Beschluss des BGH vom 06.07.1988, VIII ARZ 1/88, auch dann zu akzeptieren, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, soweit nur deutlich wird, dass der Mieter eine Vergütung bzw. Renovierung lediglich für die Zeit schuldet, in der er die Wohnung selbst bewohnt hat. Weiter machte der BGH seinerzeit zur Voraussetzung für einer wirksame Klausel, dass der Mieter berechtigt sein muss, die Zahlung zu vermeiden, indem er die nicht fälligen Renovierungsarbeiten selbst ausführt, und dass ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag unverbindlich ist. Hieran haben sich die Juristen in den letzten Jahrzehnten orientiert, wenn sie Klauseln über Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln entworfen haben.

Möglicherweise sind diese Klauseln aber unwirksam, insbesondere wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Dies hatte der BGH in seinem Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06 bereits angedeutet, jedoch nicht entscheiden müssen, da im konkreten Fall eine renovierte Wohnung überlassen worden war. In einem solchen Fall könnte nach den neueren Zweifeln des BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter im Sinne des § 307 BGB vorliegen, da diese aufgrund der Quotenabgeltungsklauseln möglicherweise für Zeiträume zahlen müssen, in denen ihre Vormieter die Wohnung abgenutzt haben, weil sich keine saubere Trennung durchführen lässt. Haben der Mieter hingegen selbst renoviert und so die Spuren der Vormieter beseitigt, besteht die Gefahr, dass sie wegen der Quotenabgeltungsklauseln doppelt zahlen müsens.

Auf diese Bedenken hat der BGH in dem Beschluss aus dem Jahr 2014 die Parteien nochmals hingewiesen und ihnen Gelegenheit gegeben vorzutragen, ob eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist. Er ist sogar noch weiter gegangen: Er könnte möglicherweise sogar zu dem Ergebnis kommen, dass die Überwalzung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter bei der Überlassung unrenovierter Wohnungen generell unwirksam sein könnte. Zudem bezweifelt er, ob es überhaupt möglich ist abzuschätzen, wann eine bei Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparatur bei angenommener weiterer Nutzung durch den Mieter fällig werden würde. Sollte der BGH in dem noch ausstehenden Urteil diesen Bedenken folgen, wären Quotenabgeltungsklauseln wohl insgesamt unwirksam. Hier gilt wie so oft in der Juristerei: Es bleibt spannend.

Haben Sie Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln? Vereinbaren Sie gerne einen Besprechungstermin oder lassen Sie sich nach Hereingabe der Unterlagen schriftlich oder telefonisch beraten.