Mietvertrag vor Kauf prüfen

Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte vor dem Vertragsabschluss den Mietvertrag einsehen.

Der Erwerber steigt nämlich in den Vertrag ein und muss daher zum Beispiel die vereinbarten Kündigungsbedingungen akzeptieren. Die Wüstenrot Bausparkasse AG, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, weist auf einen vom Bundesgerichtshof (VIII ZR 57/13) entschiedenen Fall hin, bei dem die Erwerber nur noch ganz eingeschränkt kündigen konnten.

Im Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter nur kündigen könne, wenn "wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen". Die neuen Eigentümer, die im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss wohnten, wollten die vermietete Wohnung im zweiten Obergeschoss einer verwandten Familie überlassen. Sie kündigten daher wegen "Eigenbedarfs". Außerdem stützten sie die Kündigung auf eine gesetzliche Bestimmung, wonach ein Vermieter ohne besonderen Grund kündigen kann, wenn er selbst im Mietobjekt wohnt und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Vor dem Landgericht Berlin kamen sie damit noch durch. Der Bundesgerichtshof hob jedoch das Urteil auf.

Laut dem BGH ist eine Kündigung aufgrund der vorliegenden Klausel im Mietvertrag nur noch ganz ausnahmsweise möglich. Damit komme auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur noch in Betracht, wenn wichtige Interessen des Vermieters vorliegen. Außerdem seien die Interessen der Mieter angemessen zu würdigen. Im entschiedenen Fall war die Mieterin an Multiple Sklerose erkrankt. Laut dem Gutachten eines Sachverständigen würde ein Wohnungswechsel die Mieterin erheblich belasten und die Krankheit möglicherweise verschlimmern. Da auch noch andere Fakten nicht recherchiert waren, verwies der BGH den Streitfall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.