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Recht/Gesetz

Mieter darf Abrechnungen über die Betriebskosten selbst korrigieren und Nebenkostenvorauszahlungen verringern

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler

Mieter sind nach aktueller Rechtsprechung berechtigt, die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten zu korrigieren und die Vorauszahlungen ggf. zu senken.

Üblicherweise ist in Mietverträgen vereinbart, dass auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind, über die dann jährlich abgerechnet wird. Nach der Abrechnung kann dann jede Partei eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 Abs. 4 BGB. Der BGH hat die Rechte der Mieter in solchen Fällen bereits in seinem Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 gestärkt, indem er feststellte, dass diese nur dann höhere Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zahlen müssen, wenn die vom Vermieter erstellte Abrechnung inhaltlich richtig ist.
Jetzt ging er sogar noch einen Schritt weiter und gestattete es den Mietern, die falsche Nebenkostenabrechnung des Vermieters durch eine eigene, korrekte Abrechnung zu ersetzen und die Vorauszahlungen im Nachgang zu senken. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Abrechnung für 2009 erhalten, die zu einem geringen Nachzahlungsbetrag führte. Er beanstandete die Rechnung, korrigierte sie und kam zu einem Erstattungsanspruch von knapp EUR 400,00. Dementsprechend kürzte er seine Vorauszahlungen um EUR 30,00 monatlich und erklärte im Hinblick auf die Erstattungsforderung für 2009 die Aufrechnung mit einer laufenden Miete. Ebenso verfuhr er mit der Betriebskostenabrechnung 2010.
Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden und verklagte den Mieter auf die von ihm einseitig gekürzten Vorauszahlungen. Vor dem Landgericht hatte er noch Erfolg, da dieses seine Entscheidung vor dem bereits erwähnten Urteil des BGH vom 15.05.2012 traf und noch gemäß der vorher geltenden Rechtsprechung annahm, dass eine inhaltlich nicht korrekte Nebenkostenabrechnung nichts an der Höhe der Vorauszahlungen ändere. Der Mieter legte daraufhin Revision ein.
Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in seiner Entscheidung vom 06.02.2013 recht. Der Mieter sei selbst berechtigt, aufgrund seines Abrechnungsergebnisses eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB vorzunehmen. Er könne eigenständig eine korrekte Abrechnung zu erstellen und ein Guthaben durch Aufrechnung zu realisieren.
Auch wenn diese Vorgehensweise sich überaus erfreulich auf das Portemonnaie des Mieters ausgewirkt hat, ist sie aus meiner Sicht mit Vorsicht anzuwenden: Macht der Mieter bei der selbst erstellten Abrechnung einen Fehler und gerät mit in Wahrheit berechtigten Mietzahlungen in Rückstand, kann dies ab einer bestimmten Höhe den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
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