Versteckte Kündigungsgründe

Neben Eigenbedarf und Zahlungsverzug gibt es noch andere Sonderkündigungsmöglichkeiten, die an unterschiedlichen Stellen geregelt sind. Diese sind:

1. Bei Wohnraum ist es gemäß § 569(5)2 BGB unzulässig, weitere fristlose Kündigungsgründe zu vereinbaren. Im Gewerberaummietrecht ist dies hingegen zulässig. Sinnvoll ist die Vereinbarung außerordentlicher Kündigungsrechte, wenn Regelverstöße sanktioniert werden sollen, die dem Vermieter besonders wichtig sind, die aber nach dem Gesetz nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen.

2. Verweigert der Vermieter dem Mieter grundlos oder willkürlich eine Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 540 BGB kündigen. Das gilt sowohl für Wohnraum wie für Gewerberaum. Dieser Kündigungsgrund kann vertraglich ausgeschlossen werden.

3. Nur Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen gemäß § 550 BGB schriftlich geschlossen werden. Fehlt es an der Schriftform, kann der Mietvertrag von jeder Partei fristgerecht gekündigt werden. Das gilt auch, wenn nachträglich wesentliche Nebenabreden oder Erweiterungen vereinbart werden.

4. Nur im Gewerberaummietrecht - Mieter kann vertraglich auf Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen verzichten. Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter gemäß § 555d (1) BGB grundsätzlich dulden. Er kann aber gemäß § 555e (1) BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum. Im Gewerberaummietrecht ist es aber zulässig, dass der Mieter vertraglich auf sein Sonderkündigungsrecht verzichtet.

5. Nur für den Mietvertrag über Wohnraum besteht gemäß § 561 BGB nach verlangter Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung die Möglichkeit der Kündigung. Der Mieter kann dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praktisch relevant ist das Recht zur Kündigung, wenn der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit hat.

6. Wenn eine Wohnung als Werkmietwohnung überlassen wurde, so kann mit abgekürzten Fristen gekündigt werden. Gemäß § 576(1) BGB kann der vermietende Arbeitgeber mit folgenden Fristen kündigen:

a) bei Wohnraummietverträgen von weniger als 10 Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird;

b) spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird.

7. Eine Einliegerwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, kann vom Vermieter gemäß § 573a BGB ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, wobei eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist gilt.

8. Wird das Haus durch Zwangsversteigerung erworben, so ist der Ersteher berechtigt, etwaige Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Langfristige Verträge binden den Ersteigerer also nicht. Die Kündigung muss gemäß § 57a ZVG zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Das gilt sowohl für Gewerberaum als auch für Wohnraum. Bei Wohnraum muss ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB vorliegen.

9. Besondere Kündigungsmöglichkeiten bestehen nach dem Tod des Mieters sowohl für den Vermieter wie auch für die Erben.

10. Denkbar ist auch der Widerruf des Mietvertrags, nämlich dann, wenn ein Fernabsatzvertrag oder ein Haustürgeschäft vorliegt.