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Mietpreisbremse und ihre Bedeutung für Vermieter

Ernst-Werner Bruder

Seit Mitte 2015 existiert die Mietpreisbremse, aber viele Vermieter wissen immer noch nicht, welche Konsequenzen das für sie hat und worauf sie achten müssen, damit es nicht teuer wird

Im Prinzip besteht die "Mietpreisbremse" aus zwei Teilen: dem bundeseinheitlichen "Besteller-
Prinzip" und den individuellen Maßnahmen zur Bremsung der Mieten, die die Länder selbständig für
einzelne Bereiche anordnen können.
"Besteller-Prinzip": dies bestimmt, dass zukünftig derjenige, der den Makler beauftrag, ihn auch
bezahlen muss. Das wird im Regelfall der Vermieter sein, der dem Makler mitteilt, dass er eine
Wohnung zu vermieten hat.
Nur wenn der Mieter ausdrücklich einen Suchauftrag erteilt, und der Makler nur deswegen für diesen
Kunden aktiv sucht, muss der Mieter die Provision zahlen, die auf max. 2 Monatsmieten zzgl. MwSt.
begrenzt ist. Alle Wohnungen, die der Makler bereits in seinem Bestand hat oder die ihm
anschließend vom Vermieter angetragen werden, müssen vom Vermieter vergütet werden, wobei es
gegenüber dem Vermieter keine Provisions-Obergrenze gibt.
Wichtig: diese Regelung gilt nur für die Vermietung, NICHT für den Verkauf, wo auch weiterhin die
Courtage frei vereinbart werden kann. Und es gilt nur für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbe-
Immobilien. Weitere Hinweise auch auf http://www.bruder-immobilienmakler.de/mietpreisbremse
"Mietpreisbremse" wird von den Ländern für die Gebiete angeordnet (einzelne Städte und
Ortschaften), wo ein "angespannter" Wohnungsmarkt herrscht. Die Maßnahme ist auf 5 Jahre
begrenzt. Kriterien sind: Mieten steigen deutlich stärker als Bundesschnitt, die Mehrbelastung der
Haushalte ist deutlich höher als im Bundesdurchschnitt, die Bevölkerung wächst, ohne dass
erforderlicher neuer Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
In diesen Gebieten gibt es folgende Einschränkungen

1. Die Miete darf nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB) liegen
2. Sie darf aber in gleicher Höhe wie die Vormiete liegen, falls diese höher ist. Auf Verlangen
des Mieters muss dieses nachgewiesen werden. D.h. kein Vermieter muss bei
Neuvermietung die Miete reduzieren. Außer Ansatz bleiben Mieterhöhungen des
Vormieters, die erst im letzten Jahr des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, d.h.
Staffelmieten bleiben wirksam, da diese ja bereits bei Beginn des Mietverhältnisses
vereinbart worde, nur erst später in Kraft getreten sind.
3. Problem ist die Bestimmung der "ortsüblichen Vergleichsmiete", denn die meisten
betroffenen Gemeinden haben weder einen normalen, geschweige denn qualifizierten
Mietspiegel.
4. Bei Staffelmieten müssen die Kriterien für jede einzelne Staffel erfüllt sein, jeweils zum
Zeitpunkt des Inkrafttretens der Staffel.
5. Bei Indexmieten muss lediglich die Anfangsmiete den Kriterien entsprechen
6. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren reduziert von 20% auf 15%,
d.h. Sie können innerhalb von 3 Jahren die Miete nur insgesamt - egal ob in einem Schritt
oder mehreren - um 15% erhöhen
7. Ausgenommen sind Neubauten (nach dem 1.10. 2014 erstmalig genutzte und vermietete
Wohnungen) (§556f BGB), sowie in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses
umfassend modernisierte Wohnungen. Bei diesen können die Modernisierungsmaßnahmen
nach §559 Abs. 1-3 und § 559a auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden.
8. Auch ausgenommen sind "umfassend modernisierte Wohnungen", wobei der Begriff
"umfassend" nicht eindeutig definiert ist - man geht von einem Drittel der Neubaukosten
aus. Hierbei wär allerdings zu klären, ob in dem Neubaupreis auch Grundstücksanteil und
Gewinnmarge des Bauträgers enthalten sein sollen.
9. Bei Umwandlung einer Wohnung nach Einzug des Mieters in Teileigentum und
anschließendem Verkauf hat der Mieter einen Sonderkündigungsschutz gegenüber einer
Eigenbedarfskündigung durch den Käufer von bis zu 10 Jahren.
Viele Vermieter versuchen, durch eine "Teilmöblierung" die "ortsübliche Vergleichsmiete" zu
umgehen. Mit Urteil LG Hamburg · Urteil vom 31. Mai 2016 · Az. 316 S 81/15 hat das Gericht
jedoch verfügt, dass der Vermieter den Wert der Möblierung, und AfA genau berechnen muss.
Auch wenn im Gesetzestext sowohl von "Wohnungen" als auch von "Wohnraum" die Rede ist, sind
sich Juristen einig, dass die Regelung auch für die Vermietung von Häusern, z.B. Reihenhäuser, gilt.
Nur gibt es für Häuser nach unserer Kenntnis nirgendwo einen Mietspiegel, auch nicht in den
Gemeinden, die für Wohnungen einen qualifizierten Mietspiegel besitzen.
Wir bei Bruder Immobilien e.K. lösen das Problem dadurch, dass wir Zugriff auf
Datenbanken haben, in denen alle Mietangebote der letzten 5 Jahre gespeichert sind, außerdem
nutzen wir 3 andere Datenbanken, in denen ortsübliche Mieten angegeben werden. Auch wenn
dieses noch nicht richterlich überprüft worden ist, fahren die Vermieter damit besser als mit dem
reinen Bauchgefühl. Außerdem kann im Streitensfall der Makler als Zeuge auftreten, und bei einer
vom Makler sorgfältig ermittelten "ortsüblichen Miete'" müßte der Kläger den Gegenbeweis
antreten.

 

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