Mehr Transparenz im Ratingprozess für institutionelle Immobilien-Investoren !

Fehlende Transparenz bei der Mieterbonität führt zu hohen Abschlägen bei Portfoliotransaktionen

Core-Immobilien werden teurer. Der VICTOR Prime-Index ist gegenüber dem Vorjahr um 2,4 % gestiegen. Der Performanceanstieg resultiert sowohl aus anziehenden Mieten als auch steigenden Multiplikatoren.

Werttreiber sind die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot von Core-Immobilien und Prime-Objekten. Die Münchner-Innenstadt verzeichnete einen Renditeanstieg von +3,8 %, die Hamburger und Frankfurter City von + 4,9 % und die Standorte Düsseldorf und Berlin von etwa 5 %.
Trotz dieser positiven Performance gibt es gerade bei Portfolio-Transaktionen weiterhin erhebliche Hürden. "Maßgebliche Einschränkungen aus Sicht der institutionellen Investoren sowie der finanzierenden Banken stellen die erhöhten Transparenzanforderungen an die Bonität des Ankermieters dar", sagt Studienautor Achim Schulz.

Die andauernde Staatsschuldenkrise, Preisblasen an einzelnen europäischen Immobilienmärkten sowie der sich weiter eintrübende Konjunkturausblick erhöhen zusätzlich die Forderungen nach mehr Transparenz bei der Beurteilung der Mieterbonität.

Mehr Rating Transparenz bei der Bonität des Ankermieters

Gerade bei der Beurteilung der Mieterbonität fehlt in der Praxis oftmals die notwendige Ratingtransparenz. Dieser fehlende und/oder teilweise mangelhafte Einblick in die wirtschaftlichen Verhältnisse des Ankermieters schlägt sich dann sofort in den Risikoaufschlägen nieder, welche von institutionellen Investoren gefordert werden.

Ziel der Schulz & Partner-Studie ist es, die für die Beurteilung der Ankermieter erforderliche Rating-Transparenz zu schaffen. Damit können dann die Transparenzanforderungen institutioneller Investoren optimal erfüllt, höhere Risikoaufschläge vermieden und bestehende Wertsteigerungschancen realisiert werden.

Die Studie basiert auf der Analyse von Jahresabschlüssen und vorläufigen Geschäftsberichten zu 25 DAX-Unternehmen, 32 MDAX-Unternehmen sowie 27 SDAX-Unternehmen. Hierbei wurde vor allem die finanzwirtschaftliche Flexibilität (Stabilität und Sicherheit des Cash Flows) des jeweiligen Unternehmens analysiert. Insbesondere wurde die Fähigkeit untersucht, ob fällig werdende Zahlungs- und Mietverpflichtungen jederzeit bedient werden können.

Die Studie zeigt, daß eine optimale Cash Flow-Rendite sowie ein hoher Bewertungsmultiplikator von zwei Stellschrauben maßgeblich abhängig sind:

- Standort und der Nutzungsart der Immobilie (Core-Immobilien und Prime-Objekte)
- Bonität des Ankermieters sowie Ratingtransparenz für eine neutrale Bonitätsanalyse

Die Studie kann bei Schulz & Partner, www.sp-partners.de bezogen werden. Bitte senden Sie Ihre formlose Bestellung an ar@sp-partners.de.