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Hauskauf auf Leibrentenbasis

Hauskauf auf Leibrentenbasis

Woran alter Menschen oder Rentner denken
Viele unverheiratete Paare schaffen sich gemeinsam ein Eigenheim auf Leibrentenbasis an. Auch wenn es schwerfällt – schon zu diesem Zeitpunkt sollten die Partner bedenken, was mit der Immobilie geschehen soll, wenn die Beziehung scheitert. Sind die Vermögens- und Rechtsverhältnisse in Bezug auf das Eigenheim nicht geregelt, kann dies zu großen Problemen führen.

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Ungleiche Leistungen sind ein Risiko
Kaufen zwei nichtverheiratete Partner zusammen eine Immobilie, regelt ausschließlich das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse durch die hier eingetragenen Miteigentumsanteile.

Sind hier beide mit gleichen Anteilen eingetragen und erbringt dann einer der Partner den größeren Teil der Raten oder des Eigenkapitals, ist es für ihn nicht einfach, bei einer Trennung den Mehranteil zurückzuerhalten. Die Rechtsprechung hat in solchen Fällen noch nicht abschließend geklärt, inwieweit der andere Partner die unterschiedlichen Leistungen ausgleichen muss. Schwierig wird es auch, wenn ein Partner als alleiniger Eigentümer eingetragen ist, der andere aber ebenfalls Finanzierungsbeiträge geleistet oder viel Arbeit in das Eigenheim gesteckt hat. Von Rechtswegen gehört das Haus stets dem Grundstückseigentümer. Auch in diesem Fall kann der Partner für seine Leistungen keinen Ausgleich erwarten. Ausgleichzahlungen kommen lediglich nach einer Trennung in Frage. Nutzt beispielsweise ein Partner die Immobilie weiter, könnte dies mit den laufenden Zahlungen für die Finanzierung verrechnet werden.

Rechtslage bei Auszug
Zieht ein Partner aus der Immobilie aus, ist er trotzdem dazu verpflichtet, die Lasten weiter zu tragen. Denn wenn das Paar gemeinsam ein Darlehen aufgenommen hatte, haften beide üblicherweise für die volle Kreditsumme. Daran ändert auch der Auszug nichts. Sollten sich beide Eigentümer in dieser Situation finanziell nicht einigen können, bleibt häufig nur noch die Zwangsversteigerung der Immobilie als Ausweg. Diese kann der ausziehende Partner verlangen und muss dabei im Gegensatz zu einem Ehegatten auch kein Trennungsjahr abwarten. Sind Kinder aus der Beziehung hervorgegangen, kann im Falle einer Ehe der die Kinder betreuende Elternteil in der gemeinsamen Wohnung verbleiben. Ein vergleichbares Recht gibt es für Partnerschaften ohne Trauschein hingegen nicht.

Vorsorgen mit einem Partnerschaftsvertrag
Paare können vorsorgen, um einen späteren Streit um die Immobilie zu vermeiden. Wichtig ist zum einen das Grundbuch: Beteiligt zum sich Beispiel ein Partner mit 60 Prozent an der Finanzierung und der andere mit 30 Prozent, sollten auch die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch entsprechend verteilt sein. In einem notariellen Partnerschaftsvertrag lässt sich dann genau regeln, wer nach der Trennung aus der gemeinsam angeschafften Wohnung auszieht, wer die Raten vollständig übernimmt, wer dem anderen eine Ausgleichzahlung zu leisten hat usw. Eine andere Lösung bestände darin zu vereinbaren, im Trennungsfall den Grundbesitz zu verkaufen und festzulegen, wie der Erlös zu verteilen ist.
Absicherung für den Todesfall

Auch für den Todesfall sollten Paare ohne Trauschein Vorsorge treffen. Tun sie dies nicht, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft und fallen die Anteile an der Immobilie den Verwandten wie beispielsweise Eltern oder Geschwistern des Verstorbenen zu. Der Hinterbliebene müsste sich dann mit den gesetzlichen Erben auseinandersetzen. Durch einen vorm Notar abgeschlossenen Erbvertrag lässt sich dem vorbeugen. So kann darin bestimmt sein, dass der jeweils überlebende Partner die Immobilie erbt, ein Bleiberecht erhält o.Ä. Auch Testamente sind möglich, allerdings dürfen Unverheiratete kein gemeinschaftliches Testament aufsetzen, sondern nur Einzeltestamente. Unverheiratete mit gemeinsamer Immobilie sollten sich – ebenso wie Ehepaare – gegenseitig für den Todesfall auch finanziell absichern. Geeignet sind Risikolebensversicherungen mit einer an die Restschuld angepassten fallenden Versicherungssumme. So steht dem Überlebenden Partner im Ernstfall genau der Betrag zur Verfügung, mit dem den noch ausstehenden Kreditbetrag zurückzahlen kann.
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Natürlich ist der Kauf gegen eine Leibrente auch für reine Investoren ohne Absicht der Eigennutzung geeignet. Das gilt nicht nur für typische Renditeobjekte, sondern in diesem Fall besonders auch für Einfamilienhäuser. Sie kaufen ein Haus auf Leibrentenbasis und verkaufen es nach dem Tod des Verkäufers. In diesem Fall ist es auch für Sie sinnvoll, wenn der Verkäufer als Nutzungsberechtigter weiterhin in dem Haus wohnt, da dadurch die Leibrente stark reduziert wird. Die Spekulation über die Lebenserwartung spielt in diesem Fall natürlich besonders stark hinein, aber das sollte nicht den Kerngedanken des Geschäftes ausmachen. Vielmehr ist die langfristige Perspektive und Investition in die Immobilie interessant.


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