Droht uns eine Immobilienblase in Deutschland ?

Droht Deutschland eine Immobilienblase wie zuletzt in Spanien, Irrland oder der USA? Anzeichen dafür gibt es auch in Deutschland. Die Preise steigen auf Rekordhöhen, die Zinsen sind extrem niedrig.

Ist der Immobilienmarkt in Deutschland bereits überhitzt?

Immobilien sind in Deutschland gefragt wie lange nicht mehr. Die Zinsen für Baugeld sind seit Jahren auf einem nie da gewesenen niedrigen Niveau. Der Markt ist so gut wie leer gekauft und die Preise steigen auf Rekordniveau. Droht Deutschland eine Immobilienblase, wie zuletzt in Spanien, USA oder Irrland?


Wie entsteht eine spekulative Blase?

Eine spekulative Blase entsteht immer dann, wenn Investoren Immobilien nur kaufen, um sie kurzfristig mit Gewinn wieder zu verkaufen. Naturgemäß wird von diesen Investoren nur wenig bis gar kein Eigenkapital investiert und die Tilgung sehr gering angesetzt. Die Immobilien sollen ja bereits nach kurzer Zeit wieder mit Gewinn verkauft werden. Ein spekulativ getriebener Immobilienmarkt geht also meist auch mit einem erheblichen Anstieg der Kreditvergabe einher, erläutert das Institut der deutschen Wirtschaft. Üblicherweise mit hohen Beleihungsausläufen und sehr geringen Tilgungssätzen, bzw. gar keiner Tilgung.

Das Platzen einer solchen Immobilienblase hat weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft, da es den gesamten Bankenmarkt in Mitleidenschaft zieht, wie die jüngste Entwicklung gezeigt hat.

Für Investoren und private Immobilienkäufer gilt es also die Anzeichen einer drohenden Immobilienblase zu erkennen, um nicht überteuert zu kaufen. Folgende Merkmale lassen eine Übertreibung am Immobilienmarkt erkennen:

- kurzfristige Anlagehorizonte
- niedrige Zinsen
- expansive Kreditvergabe
- ein Auseinanderdriften der Kaufpreise und Mieten

Wie ist die Situation in Deutschland?

Auch in Deutschland steigen die Preise für Immobilien sehr stark an. Besonders in den Großstädten haben sie bereits Rekordniveau erreicht. Zudem sind die Zinsen auf einem historisch niedrigen Stand. Droht uns also auch hierzulande eine Überhitzung?

Hier sind sich die Experten jedoch einig. In Deutschland droht trotz steigender Preise noch keine Gefahr einer Immobilienblase, da die Preise nicht von Investoren mit kurzfristigem Anlagehorizont getrieben werden. Im Gegenteil, die Nachfrage nach langen Zinsbindungen nimmt stetig zu. So werden heute überwiegend Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und länger vergeben. Der Anteil an variablen Darlehen ist verschwinden gering, so der Baufinanzierungsexperte Bernd Munder vom Baufinanzierungsportal www.baufinanzierung-bemu.de
Das Bestätigen auch die Zahlen der deutschen Kreditwirtschaft. Zudem liegt der Zuwachs von Immobiliendarlehen lt. Finanzstabilitätsbericht der Deutschen Bundesbank im Jahr 2011 und 2012 nur zwischen 1,2 und 1,5 %. Hier kann man nicht von einer expansiven Kreditvergabe sprechen.

Die Spekulationsfrist und die relativ hohen Nebenkosten für den Kauf von Immobilien in Deutschland machen auch für Kapitalanleger das Spekulieren mit Immobilien in Deutschland eher unattraktiv und wirken einer Immobilienblase entgegen.


Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten

Es ist jedoch zu beobachten, dass vor allem in Großstädten die Kaufpreise längst die erzielbaren Mieten überholt haben. Laut einer Studie des Deutschen Institutes für Wirtschaft (DIW) steigen die Preise in den Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München seit 2010 viel stärker als die Mieten. Wer noch vor drei Jahren für eine Wohnung in Berlin das zwanzigfache der Jahresmiete investierte, muß heute schon das sechsundzwanzigfache der Jahresmiete bezahlen.

Die mit Abstand höchsten Preise werden derzeit jedoch in München verlangt. Hier lag das durchschnittliche Preisniveau bei Wohnimmobilien im September 2012 bei 3.750 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauten liegen die Preise mit durchschnittlich 5.000 Euro pro Quadratmeter noch deutlich darüber. Die erzielbaren Mieten kommen hier schon lange nicht mehr hinterher. Hier gibt es bereits Banken, die deutliche Abschläge bei der Beleihung von Immobilien in diesen Lagen vornehmen. Für den Baufinanzierungskunden heißt das, dass er mehr Eigenkapital mitbringen muß, um die Finanzierung solide zu gestalten. Wer in solchen Top Lagen eine Immobilie kaufen will, sollte sich dessen bewusst sein.

Der Hauptgrund für die steigenden Preise sind jedoch auch hier nicht kurzfristige Investoren, sondern die Angst vor steigender Inflation und die niedrigen Zinsen. Die Käufer setzen langfristig auf Betongold. Gepaart mit der seit Jahren andauernden nachlassenden Bautätigkeit verursachte dies eine Angebotsknappheit und somit steigende Preise.

Wie die neuesten Zahlen zu den Baugenehmigungen belegen, steigt die Bautätigkeit jedoch erstmals seit 2010 wieder an. Dieser Trend setzte sich auch 2011 und 2012 fort, so dass auch hier einer weiteren Verknappung des Angebotes entgegengewirkt wird.

Sollte jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreise und Mieten in den Großstädten weiter auseinanderdriften, werden Immobilien zu Vermietungszwecken die gewünschte Rendite nicht erwirtschaften. Hier rät die Bundesbank zu erhöhter Wachsamkeit.