Änderungen beim Energeiausweis durch das neue GeG Gebäude Energie Gesetz

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) und der "neue" Energieausweis - das gilt es nun zu beachten bei der Vermietung oder beim Verkauf von Immobilien!

Alle energetischen Anforderungen von Neu- und Bestandsgebäuden werden nun in einer einheitlichen Rechtsgrundlage, dem Energieeinsparungsgesetz (GEG), geregelt. Davon betroffen ist u. a. der Energieausweis, der von Verkäufern und künftig auch von Immobilienmaklern den Interessenten bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung bzw. -verpachtung vorgelegt werden muss.

Konkret betreffen die Änderungen und die verschärfte Sorgfaltspflicht für Ausstellende den Verbrauchsausweis, der anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs der Immobilie berechnet wird.

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG): Bündelung und Ersetzung von EnEG, EnEV und EEWärmeG

Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten. Mit seiner Einführung werden die bisherig geltenden Gesetze und Verordnungen wie das Energieeinspargesetz (EnEG), Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt und künftig in einem Gesetz gebündelt. Es führt somit mehrere Regelwerke zusammen und soll u. a. dabei helfen den gesamten Themenkomplex des Energiesparrechts für Gebäude zu vereinfachen und zu entbürokratisieren.

Das GEG setzt somit die Beschlüsse aus dem Wohngipfel des Jahres 2018, Inhalte des Koalitionsvertrages sowie die Maßnahmen im Bezug auf das Energieeinsparrecht von Gebäuden aus dem Klimaschutzprogramm 2030 um.
Es regelt künftig alle Anforderungen an die energetische Qualität von Neu- und Bestandsgebäuden, den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung der Gebäude sowie die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen in einer einheitlichen Rechtsgrundlage.

Das neue GEG 2020 und der Energieausweis: während Übergangsfrist bis 1. Mai 2021 gelten Vorschriften der EnEV

Die neuen Vorgaben und Regelungen zum Energieausweis sind im Teil 5, genauer gesagt von § 79 bis § 88, des Gebäudeenergiegesetztes zu finden.
Das Wichtigste vorab: Im § 112 GEG finden sich auch die Übergangsvorschriften bezüglich des Energieausweises. Hierin ist unter anderem geregelt, dass es für die Erstellung von Energieausweisen zur Vermietung, Verpachtung und dem Verkauf von Bestandsgebäuden bis zum 1. Mai 2021 eine Übergangsfrist geben wird.
Während dieser Frist sind die entsprechenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung weiter anzuwenden. Erst danach muss der Energieausweis gemäß GEG ausgestellt werden.

Änderungen zum Energieausweis im GEG von 2020: konkrete Änderungen betreffen vor allem Verbrauchsausweis

Neben der Neuerung, dass zukünftig auch Makler einen entsprechenden Energieausweis vorlegen müssen, ergeben sich für den verbrauchsorientierten Energieausweis, dessen Berechnungen in der Regel auf den Daten von Realverbräuchen der letzten drei Jahre beruhen, folgende Änderungen bzw. Verschärfungen:

Werden die Daten zur Berechnung des Energieverbrauchs vom Eigentümer bereitgestellt, dann ist auch er für deren Richtigkeit verantwortlich.

Dennoch muss eine sorgfältige Prüfung der Daten durch den Energieausweis-Aussteller erfolgen. Eine entsprechende Verwendung zur Verbrauchsberechnung darf nur erfolgen, wenn die Daten als richtig und stichhaltig empfunden wurden.

Verpflichtend wird zudem die Angabe über die sich aus dem Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch ergebenden CO2-Emissionen eines Gebäudes.

Der bisher rein datenbasierte Verbrauchsausweis wird zukünftig durch eine Begehung oder alternativ einer Fotoanalyse der Immobilie erweitert. Die Fotos müssen allerdings so angefertigt sein, dass sie eine umfassende Beurteilung der energetischen Gebäudeeigenschaften erlauben.

Sollten im Gebäude inspektionspflichtige Klimaanlagen verbaut sein, dann sind diese explizit zusammen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion anzugeben.

Sanierungsstände wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlagen, Fenster oder Ausführung der Wärmedämmung sollen zukünftig detaillierter erfasst werden. Dadurch soll auch die Qualität der Modernisierungsempfehlungen, z. B. durch einen Energieberater steigen.

Zusammenfassung - gut zu wissen!

- Pflicht der Vorlage eines Energieausweises sowie Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten zukünftig auch für Immobilienmakler.

- Die grundsätzliche Unterteilung, wann welche Energieausweisart zu welchen Anlässen erstellt werden muss, bleibt erhalten. Energiebedarf des Bedarfsausweises wird wie gehabt auch mit Inkrafttreten des GEG berechnet.

- Änderungen ergeben sich maßgeblich beim Verbrauchsausweis. Einige betreffen allerdings auch den Bedarfsausweis (u. a. verpflichtende Angaben über die Höhe der Treibhausgasemissionen (CO2) des Gebäudes).

- Energiebedarf des Bedarfsausweises wird wie gehabt auch mit Inkrafttreten des GEG nach der Datenaufnahme berechnet.